去年卖地收入减少约3万亿!2023年“土地财政”将去往何处?******
多年来,“土地财政”一直是热议的经济话题,今年也不例外。近期,第三方机构克而瑞统计的数据显示,2022年,随着我国房地产销售端疲软,土地出让金收入下滑,全国土地市场成交建筑面积为14.44亿平方米,成交金额4.73万亿,较2021年同期分别下降了37%、31%,土地出让金从高峰的8.7万亿下降了约3万亿规模。
“土地财政”,顾名思义,指的是地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出,政府财政收入包括一般公共预算收入、政府性基金预算收入、国有资本经营预算收入,其中,国有土地使用权出让收入属于地方政府性基金预算收入,因不用上缴中央,土地出让收入是1994年分税制改革以来,地方财政的主要收入来源之一。
实际上,经历了二十多年的快速增长,随着我国房地产市场需求见顶,土地出让金的增速明显放缓,长期来看,地方政府高度依赖的“土地财政”将难以为继,如何弥补土地出让金下滑带来的财政资金缺口,成为地方政府不得不面对的问题,那么,2023年,甚至更远的将来,“土地财政”又将去往何处?
“土地财政”依赖程度越来越高
我国国有土地使用权公开拍卖始于1987年12月1日,彼时,深圳会堂座无虚席,经过17分钟的轮番叫价,深圳经济特区房地产公司以525万元拿下了这块8588平方米的住宅用地,敲响了建国以来国有土地使用权拍卖的“第一槌”。
根据《中国土地年鉴1996》的数据,1995年,全国通过出让方式提供用地43403公顷,出让金总额为420亿元。1998年,我国正式开启住房市场化改革,此后,随着房地产行业的快速发展,该数据一路上涨,2007年,首次突破1万亿元,直到2020年,我国国有土地使用权出让金额已经升至8.4万亿元,是1998年的200倍。
根据财政部官网公布的数据,仔细观察可以发现,2017年开始,我国土地出让金的增长开始变得很有规律,连续四年,每年的增长金额都在1万亿左右,直到2021年,国有土地出让金的增长速度开始放缓,仅增长3000亿元左右。
土地出让金快速增长的同时,地方财政对土地使用权出让金的依赖程度也越来越大。根据第一财经测算,2017年开始,我国土地出让金占地方财政总收入的比例(土地使用权出让收入/地方政府一般公共财政预算收入+地方政府性基金预算收入+地方国有资本经营预算收入)连续5年超过三成,2020年占比达到43.59%,2021年下降至41.81%,仍在4成以上。
分区域来看,粤开证券研究院统计的数据显示,我国东部地区经济发达、人口持续流入、土地市场需求旺盛,土地出让收入在地方综合财力中的占比(土地财政依赖度)较高;而西部和东北地区土地市场不够活跃,土地出让收入相对较低,更依赖中央转移支付。例如,2020年,浙江、江苏、福建、山东、广东、重庆6个省市的土地财政依赖度高于30%,分别达到51.9%、46.9%、40.3%、38.7%、33.8%和32.0%;而新疆、宁夏、青海、黑龙江、西藏5个省份对土地财政的依赖度偏低,均低于10%。
分城市来看,粤开证券研究院统计的数据显示,2020年,广州、长春、杭州、福州、南宁、海口、贵阳、西安、徐州、扬州、温州、金华、襄阳、南充,这些城市对土地财政的依赖度都较高,政府性基金收入与一般公共预算收入的比值均达到1.5倍,甚至更高;牡丹江、深圳、锦州等地对土地出让金收入依赖度相对偏低,其政府性基金收入与一般公共预算收入的比值分别为0.3倍、0.3倍和0.4倍。
土地出让金下滑
然而,在土地财政依赖程度越来越高的同时,我国的土地使用权出让金却面临下滑的事实。2022年,随着我国房地产销售端疲软,土地使用权出让金收入再次下滑。
此前,财政部发布的《2022年前三季度财政收支情况》显示,今年前三季度,我国的地方一般公共预算收入83217亿元,按自然口径计算下降4.9%。地方政府性基金预算本级收入42588亿元,比上年同期下降26.4%,其中,国有土地使用权出让收入38507亿元,比上年同期下降28.3%。
近期,房地产研究机构克而瑞统计的数据显示,2022年,我国商品房销售面积为13.6亿平方米,销售额13.3万亿元,同比分别下降24%、27%,行业规模重回2015年。与此同时,全国土地市场成交建筑面积为14.44亿平方米,成交金额4.73万亿,较2021年同期分别下降了37%、31%。土地出让金从高峰的8.7万亿下降了约3万亿规模。
克而瑞地产研究院数据显示,从土地成交建筑面积TOP20的城市来看,有12个城市的成交量相比去年有所减少,平均降幅达35.7%,降幅超过30%的城市多达7个,其中降幅最突出的当属遵义,成交建面刚刚超过1000万平方米,同比降幅高达65%。
克而瑞地产研究院的研究报告显示,除部分特别优质的地块以外,土地市场底价成交、城投托底成为常态,不少城市城投拿地金额占比超过5成,沈阳、无锡城投托底拿地的比例甚至超过9成,市场低迷的城市城投拿地也尽显疲态,流拍率高企。
价格方面,克而瑞地产研究院数据显示,受一线城市供地质量提升的影响,2022年全国300城土地成交楼板价小幅上涨,增至3266元/平方米,再度创下历史新高。不过,由于新房市场仍处于低位,加之房企资金压力依然较大,房企拿地积极性仍处于低位,全年溢价率仅有3.7%,与去年同期相比,下降了7.9个百分点。从集中供地的22城来看,2022年有17个城市的地价下降。
那么,土地市场出让规模为何下降?房地产研究机构中指研究院土地事业部负责人张凯在接受第一财经采访时表示,与土地市场成交规模相关性最高的仍然是新房市场成交规模。今年以来,受期房烂尾担忧、房价上涨预期转弱、居民收入预期悲观三重因素影响,新房市场规模明显缩量,导致房企拿地积极性高开低走。他指出,上述影响新房市场的三个因素中,能在明年有显著缓解的恐怕只有期房烂尾担忧。而随着疫情管控放开和经济活动的逐步恢复,居民收入预期的转变或将需要更长的时间;在“房住不炒”的基本国策下,房价上涨预期转弱将不会有根本性的改变。因此短期的新房成交规模很难较今年发生显著好转,土地市场随之亦难有明显的变化。
张凯进一步表示,从长期来看,土地市场与人口数量变化息息相关,人口净流入的城市土地市场仍然能够维持一定热度,而人口净流出的城市土地财政或将难以为继。总体而言,我国城镇化率已经接近瓶颈,人口老龄化、少子化对于住房需求均产生负面影响,土地市场成交规模整体呈现逐步下降的趋势将是必然。
硬币的正反面
任何事物都具有两面性。“土地财政”二十多年,为我国城市的快速发展做出了巨大贡献,与此同时,也带来了一系列的问题。
国家统计局的数据显示,1999年,我国城市化水平为30.9%,比1995年提高1.9个百分点,城市化处于较低水平,而2021年,我国常住人口城镇化率已经达到64.72%,。
厦门大学教授赵燕菁在其出版的新书《大崛起:中国经济的增长与转型》中肯定了“土地财政”的价值,他表示,中国城市化伟大成就背后的重要原因,就是创造性地发展出了一套将土地作为信用基础的制度——“土地财政”。在他看来,相对于“征税”,通过“所出售土地的升值”来回收公共服务投入的效率是如此之高,以至于城市政府不仅可以为基础设施建设融资,甚至还可以以补贴的方式为能够带来持续性税收的项目融资。
与此同时,赵燕菁在其上述新书中也叙述了“土地财政”带来的问题:“土地财政”的本质是融资,使得不动产变成投资品,一旦房价暴跌,大规模的资产贬值将导致难以想象的金融海啸;“土地财政”不仅给地方政府带来巨大财富,同时也给企业和个人快速积累财富提供了通道,同时,没有机会投资城市不动产的居民与早期投资城市不动产的居民的贫富差距迅速拉开,房价上涨越快,贫富差距越大;另外,房地产市场发展“不协调、不平衡、不可持续”,还占用了大量应该用于其他发展项目的资源。
粤开证券研究院副院长、首席宏观分析师罗志恒也认为,一方面,土地出让收入为地方政府提供了大量财政收入来源,缓解了一般公共预算压力;推动了城镇化进程;形成了大量的基础设施建设,直接带动了经济发展;推动了房地产快速发展。另一方面,土地财政也让部分地区的高地价推动了高房价;间接推动了融资平台和政府债务;在土地财政快速发展过程中,出现了破坏耕地的行为;在征地过程中因简单粗暴执行和补偿问题引发了部分社会问题等。
土地出让规模急速扩张的同时,一些城市非理性供地为后期房地产市场转弱也埋下了伏笔。克而瑞研究中心的相关研究报告表明,目前,我国约8成的城市市场需求及购买力明显透支,近一半的城市土地供应过量,随着房地产市场步入调整周期,去化压力不断加剧。另外,不少城市因大力发展新区便将供地指标向新区倾斜,但因为市政配套尚未真正落地,人口导入情况自然不甚理想,致使外围区域供需周期性错配。
资金缺口如何弥补?
回顾过往,“土地财政”有功有过,向前看,未来土地使用权出让金逐渐减少已成为不争的事实,财政收入长期对土地出让金的依赖,也将难以维,寻找新的财政收入增长点已经成为当前迫在眉睫的问题。
对于上述问题,一部分观点认为,应该从税收方面着手。
赵燕菁表示,“土地财政”只是专门用来解决城市化启动阶段原始信用不足问题的一种特殊制度,随着原始资本积累的完成,“土地财政”也必然会逐渐退出,如何弥补放弃“土地财政”造成的损失?他指出,可以仿效发达国家,从“土地财政”转向“税收财政”,突破现有的以间接税为主的税收体制。赵燕菁也表示,贸然放弃“土地财政”,对还未完成城市化原始资本积累的城市来说,存在巨大风险,另外,以间接税为主转向以直接税为主的改革也并非易事。因此,城市新区则应维持高效率的“土地财政”积累模式,另外,可以把巨大的利益调整分解到数十年的城市化进程中,随着城市化水平的提高,逐渐演变为直接税与间接税并重,乃至以直接税为主的模式。
回溯“土地财政”形成的原因,不少观点认为,土地财政源于1994年开始的分税制,因为分税制改革导致地方收入占比低、支出占比高,这种资金缺口迫使地方政府不得不通过土地出让、城投平台等方式融资。对此,粤开证券首席宏观分析师罗志恒曾在公众号“粤开志恒宏观”上发文表示,分税制和住房市场化改革都只是“土地财政”的促成因素,以GDP为核心的政绩考核机制才是问题的关键,激励机制决定行为,引发了地方政府隐性债务和土地财政等连锁反应。如果没有分税制,只要存在GDP考核,仍会产生资金饥渴和不足。
罗志恒则表示,未来,无论是土地供给还是需求都将呈现下降趋势,这直接影响未来土地财政的可持续性,因此,未来构建地方稳定的财政来源极为重要,房地产税开征是大势所趋。同时,罗志恒也指出,房地产税的体量短期内难以取代土地财政。
也有观点认为,应该大力发展其他产业。万通集团创始人冯仑近期在其微信视频号“风马牛地产研究院”中表示,当房地产销售端出现下滑,不少城市都会开始出现土地财政的缺口,如何解决这些问题?这些城市应该大力发展房地产以外的其他产业,创造更好的营商环境,以此让税收增长的更快,来弥补卖地收入的缺口。
中泰证券首席经济学家李迅雷近期公开撰文表示,国企资产是当前政府部门除了国有土地资产之外的最大一块资产了,如果通过提质增效,若能够让300万亿元的国企总资产的回报率提高一个百分点,则就有3万亿元收益增加,基本可以弥补土地财政消减带来的收入缺口。“当然这不是短期就能提升一个百分点,但只要坚持不懈地盘活国有资产,推进国企改革,若干年后,应该会有成效。”李迅雷补充道。
张凯对第一财经表示,改革开放以来,基建投资引领的城镇化一直助推我国经济高速增长。近年来,受到经济下行的压力,基建投资再次成为拉动经济增长的引擎,而基建投资的成本依赖土地财政。此外,近期推出房产税,将对房地产市场造成冲击,从而进一步降低房企拿地意愿,对土地财政产生更大的压力。因此,短期来看,土地财政难以替代。
“长期来看,尽管我国经济发展对基建投资存在一定的路径依赖,但城镇化率、居民部门杠杆率即将达到增长瓶颈,基建投资+土地财政的经济发展闭环难以为继。”张凯认为,房地产税作为长期、稳定的税源,在近二十年房地产也高速发展的基础上也有足够的存量房屋可供征税,适合在未来长期替代土地财政补充财政缺口。
总的来看,上述不管是直接税的税收制度变革,征收房地产税,还是大力发展其他产业,或是盘活国有资产,都不是一蹴而就的事情,那么,短期,如何保障房地产市场的稳定发展,让地方财政平稳过度?克而瑞研究院提出,当前应该提振市场信心,完善保交楼、保就业、销售保价等兜底机制,缓解市场观望情绪,需求端全面放松限购、限贷、限售,取消“限跌令”,政府回购商品房,与此同时,适当缩减供地规模,优化调整供地结构,以此破局短期楼市的困境。
近期,国家统计局原局长邱晓华公开表示,为了改善房地产消费观,财政方面也应该发力。土地价格的高企是造成房价高的重要因素,因此,要适当降低城市土地出售价格,来促进开发商成本的下降,带来房价的下降。另外,目前在销售领域里的税费负担还是很重,应当适当降低,让老百姓感受到政府的温暖。同时,也应当降低金融机构的按揭抵押利率,目前的按揭抵押利率(4%)还是偏高的,应该降1到0.5个点。
“用电视机看电视怎么这么费劲?”记者调查智能电视使用“套路”******
“用电视机看电视怎么这么费劲?”
记者调查智能电视使用“套路”
● 智能电视机虽然增加了观看节目的可选择范围,但在使用过程中存在不少为人诟病的问题。从开关机广告到会员套娃式收费,从使用不方便、对老年人不友好到售后服务无法真正解决问题,智能电视机的一系列“套路”亟待改进
● 网络电视付费收看的情况十分普遍,一些消费者也愿意为收看心仪的电视节目付费。但会员能看多少剧、会员开通的费用等问题,在购买之前商家应当作出明确的提示,以便消费者在购买时能够根据自身需求来选择相应的服务,否则涉嫌侵害消费者知情权
● 为解决智能电视机使用过程中的问题,应当发挥市场的作用,倡导商家与广告经营主体追求利润的同时承担社会责任,积极进行内部合规治理体系建设,自觉减少甚至消灭一些不合理、不合法现象
□ 本报记者 张守坤
“看个电视怎么这么麻烦!”
今年春节期间,儿子送来新年礼物——一台超大屏液晶智能电视机。然而,从打开电视机那一刻起,家住河北廊坊的张秉成老爷子就吐槽不断。
“开机强制看广告,还不能跳过,主页各种图标,让人不知如何操作,好不容易点开一个电视剧,还得开通会员才能看整集。除了电视机本身的会员,还有各种App会员,想看卫视节目还得再买个机顶盒开通数字频道。用电视机看电视怎么这么费劲?”
近年来,从有线到数字再到网络,电视机技术飞速发展,如今的智能电视机在联网后,大大增加了观看节目的可选择范围。然而,《法治日报》记者近日调查发现,智能电视机在使用过程中存在不少为人诟病的问题。从开关机广告到会员套娃式收费,从使用不方便、对老年人不友好到售后服务无法真正解决问题,智能电视机的一系列“套路”亟待改进。
开机切屏广告不断
想看节目套娃收费
“每次打开电视就要看一段广告,关机的时候还要再来一遍,有时候点播个节目还要看广告。本来是想看电视的,结果被漫长的商品广告‘迎头痛击’。”江苏无锡的丁雷告诉记者,他家的智能电视机每次开机都会有30秒左右的开机广告,每次切换频道时,还会经常自动弹出“看电视会员,限时××元一年”等类似广告,这让他十分反感。
根据人民网财经研究院发布的《2021年智能电视开关机广告调研报告》,超过89.9%的被调查者表示家中的智能电视含有开关机广告,86.09%的厂商没有设置开关机广告的“一键取消或关闭按钮”,而72.73%的被调查者对开机广告表示“一秒都不能忍”。
值得注意的是,2020年,中国电子视像行业协会组织就制定了团体标准《智能电视开机广告服务规范》,其中有“开机广告播放总时长不应超过30秒,本规范推荐广告时长在15秒以内为宜”的规定。广告法规定,利用互联网发布、发送广告,不得影响用户正常使用网络。在互联网页面以弹出等形式发布的广告,应当显著标明关闭标志,确保一键关闭。
虽早有规定,记者在调查中发现,智能电视的开关机广告违规行为仍然十分普遍。不少智能电视的广告时长不仅超过30秒,而且并未在显著位置提供关闭标志,甚至根本没有跳过或关闭标志。
广告问题之外,不少受访者表示智能电视机的收费规则令人头疼,“花钱买了电视机之后,还要层层付费”。
来自安徽宿州的梁静在采访中说,她现在特别后悔买智能电视机。
“当时宣传是4K超高清画质、高保真音响系统,拥有它等于拥有家庭影院,买来才发现几乎看什么都要会员。”在梁静展示的开通会员界面记者看到,智能电视自带的会员包年是288元,而包季则要148元。而电视会员并不包括其他栏目会员,想看少儿频道要开通少儿频道会员,连续包月首月9.9元,学习频道则要开通298元年卡,综艺、教育、体育,各大节目类型想要观看都要开通会员。
记者计算发现,仅智能电视本身会员全部开通的话,一年的花费就要超千元。除此之外,如果还想在电视上通过网络视频平台收看节目,许多内容还要开通网络视频平台会员才能正常观看,并且该会员只能在TV端使用,和手机端并不互通。例如,某平台黄金会员可以在手机、平板、电脑三大平台使用,年卡为258元,而钻石会员仅仅只是多了一个电视TV端,年卡为448元,价格贵了近一倍。
“跟套娃一样,大会员里面带着小会员,买了小会员还有特殊会员。费用的设置规则就是引导你选择连续包月或者直接包年,否则就不划算。更可气的是有次我给孩子开通了一个月的少儿频道后,下个月运营商便自动续费,压根没提前提醒我。”梁静抱怨道。
2月1日,记者来到天津市和平区滨江道商业街,以消费者身份咨询了多家智能电视门店的销售人员。记者注意到,对于是否有开机广告、是否需要开通会员才能够正常观看节目以及是否收费、收费标准是什么等问题,如果不是主动问起,销售人员很少会提及上述话题。
中国法学会消费者权益保护法研究会副秘书长陈音江认为,目前智能电视、网络电视付费收看的情况十分普遍,一些消费者也愿意为收看心仪的电视节目付费。但会员能看多少剧、会员开通的费用等问题,在购买之前商家应当作出明确的提示,以便消费者在购买时能够根据自身需求来选择相应的服务,否则涉嫌侵害消费者知情权。同时,各种不实用节目却需要会员的设置、带有明显“算计”行为的支付设置,则可能涉嫌强制消费。
选项众多操作繁琐
对老年人极不友好
今年过年回老家,江苏镇江的王旭发现爷爷家的电视机自己居然都不会用了。
“遥控器就有三个,一个是网络电视的,一个是有线电视的,还有一个是有线电视机顶盒的。想从网络电视转成有线电视我试了半天也没成功。看电视本身是为了休闲,怎么操作变得这么麻烦?”王旭感叹。
王旭说,和以往的有线电视打开就能看不同,智能电视、网络电视操作起来和手机类似,屏幕上有各种选项,想看央视卫视还需要切换接收频道。“现在虽然电视联网后能看的节目变多了,看电视的‘门槛’却越来越高,想打开电视看自己想要看的频道,就像闯关一样,要点击无数选项才行。”
记者采访北京、天津、安徽、江苏等地多名群众后发现,现在每天看电视的绝大多数是中老年人,而对于中老年群体来说,智能电视机的操作显然过于复杂。王旭的爷爷每次开电视都要喊孙子帮忙,而邻居则是家里孩子每天早上把电视给父母调好再上班。
不便的地方还有不少。记者在调查中发现,网络电视出现画面卡顿、画面变形、设备使用等问题时有发生。河南新乡的李萍告诉记者,如果是直接通过网络电视开通有线电视会员看央视卫视,会占用家庭宽带,有时候看节目会有卡顿现象。
而当消费者向客服反映时,有的客服人员存在不管不问、不真正解决问题的情况。北京市民李飞家里智能电视机的有线电视机顶盒出了毛病,切换频道必须把遥控器放在离机顶盒一两米范围内对着按才有反应,换了机顶盒也没有解决问题。维修人员说是系统自身的问题,双方沟通拉扯了好几天,维修人员拒绝检修。
多方协同综合治理
改善用户电视观感
记者检索相关信息发现,智能电视、网络电视存在的问题,尤其是其中的广告乱象,从数字电视普及时就已经存在,并且多年来一直备受关注。这些问题为何迟迟得不到有效解决?
江苏省法学会经济法研究会理事长、江苏大学法学院副教授杜乐其认为,这是多种因素综合作用的结果。
他介绍说,首先是广告法律规范与新型广告类型之间的失配。随着互联网和数字经济的快速发展,广告业也得到了迅速发展,如今的广告方式更多样、传播范围更广、内容承载量更大、变化也更迅速,这加剧了广告的泛滥。数字或网络平台的嵌入,在丰富广告形式的同时,也使得广告的隐蔽性增强,运用相关法律规范识别广告的难度增加。其次,政府监管政策和力度方面存在不足。政府监管部门在执法过程中,没能真正做到严厉打击和强化监管。此外,监管部门的技术水平并不能够匹配市场发展势头,无法及时预防或者发现问题。
“广告行业组织、社会监督组织和消费者个人等存在监管缺位的现象。我国广告业的自律审查机制一直以来都没能形成一个完善的、多层次的自觉自律体系。在我国还没有专职性的自律机构,会员性协会的自律功能也尚未健全。广告自律功能的实现主要由广告经营者和广告发布者承担,但受利益驱使,作为广告经营者和广告发布者的个体性企业也难以做到都公正守法。消费者由于缺乏足够的激励、自身能力较弱等情况,在具体监督过程中发挥作用较小。”杜乐其说。
接受记者采访的专家认为,解决智能电视、网络电视广告、收费多、操作繁琐等问题,需要多方协同治理。
在中国政法大学副教授、中国法学会商法学研究会理事兼副秘书长朱晓娟看来,应当发挥市场的作用,倡导商家与广告经营主体追求利润的同时承担社会责任,积极进行内部合规治理体系建设,自觉减少甚至消灭一些不合理、不合法现象。《互联网广告管理暂行办法》等相关法律法规需要加强对违法行为的针对性调整。
“在法律责任上,以行政责任为主且处罚金额过低无法发挥威慑作用,应增加罚款金额,同时,宜增加民事责任的规定,综合发挥法律责任的作用。此外,地域管辖为主的行政管理体制以及事前监管力量的不足,加之受制于技术的运用,影响行政监管的效能,应构建信息共享与行政协作机制,省去移交管辖的成本,也应加强事前的抽查与监督,倒逼相关主体规范行为,同时加强技术的应用,主动发现广告违法行为并及时查处。还要发挥行业协会的自律引领作用,督促行业协会制定行业规范,加强行业自律,促进行业健康发展。”朱晓娟说。
在北京瀛和律师事务所律师唐薇看来,对于老年人群体来说,复杂的会员体系不利于其理解,智能电视商家应当明确提示、指引。例如手机、平板和电视不能通用这类问题,往往容易出现争议,更是应当在收费时明确标明购买该类会员后可以收看的范围与途径,避免争议的产生。
随着“现在电视大多是老年人看了”成为共识,不少受访群众希望能够对智能电视、网络电视进行适老化改造。有人建议,一些正能量、适合老年人群体观看的电视剧,应该实行免费观看。还有人认为,广电、三大运营商可以像其他App一样,把自己的IPTV机顶盒做成TV应用,放在电视应用商城里,需要的用户直接下载安装就行,这就能和以前一样一个遥控器“控制”一切。
中国传媒大学文化产业管理学院法律系主任郑宁认为,随着老龄社会的到来,老年观众越来越多,对智能电视进行适老化改造非常必要,既是贯彻老年人权益保障法的需要,也可以减少数字鸿沟。
“一些有助于优良家风建设、廉洁文化建设等的电影电视剧,运营商可以考虑公益播放,政府也可以采取补贴、资助、免税等手段鼓励这类片子的公益播放,从而传播社会主义核心价值观。”郑宁说。
(文图:赵筱尘 巫邓炎)